Den wahren Wert kennen. Mit dem richtigen Ansatz.
Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Informationen zum Verkehrswertgutachten. Was ist ein Verkehrswertgutachten? Wann ist es erforderlich und was ist zu beachten? Und wie genau ist meine Vorgehensweise? Gut zu wissen: Sollten Sie hierzu Fragen haben, stehe ich Ihnen sehr gerne zur Verfügung.
Verkehrswertgutachten. Was ist das?
Verkehrswertgutachten sind mit einer besonderen Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung abgegebene und begründete Stellungnahmen zum Wert eines Renditeobjekts oder einer privaten Liegenschaft. Im Vergleich zu Renditeobjekten kann der Wert einer selbstgenutzten Immobilie sehr subjektiv und sehr unterschiedlich wahrgenommen werden. Dennoch ist es oft unerlässlich auch dann (bei Bewertungsanlässen wie z.B. Käufe, Schenkungen, Erbschaften, Veräußerungen und Steuerbemessungen) den richtigen Wertansatz zu finden.
Die maßgebliche Definition nach § 194 BauGB für den Verkehrswert lautet:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf dem sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Verkehrswertgutachten. Ein Muss?
Bei öffentlichen, gerichtlichen Auseinandersetzungen oder aus privatrechtlichen Gründen – also immer, wenn es „ums Geld geht“ – ist das Einholen eines Sachverständigengutachtens nicht zu vermeiden. Beispielsweise bei diesen Bewertungsanlässen:
- Verkehrswertermittlung bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, z.B. Ehescheidungen
- Verkehrswertermittlung im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren
- Verkehrswertermittlung für den An- und Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken
- Bewertung von Rechten und Belastungen, z.B. Dienstbarkeiten, Nießbrauch und Wohnrechten, Wegerechte
- Nachweis des niedrigen Verkehrswertes gem. § 198 BewG bei der Erbschaftsteuer gegenüber dem Finanzamt
- Mietwertgutachten bei Wohn- und Gewerbeobjekten
- Gutachten im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge
Auftraggeber dieser Wertermittlungen sind u.a. Privatpersonen, Gerichte, Insolvenzverwalter, Vermögensverwalter, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwälte, Notare, Immobiliengesellschaften, Hausverwaltungen, Genossenschaften und Stiftungen.
Verkehrswertgutachten. So gehe ich vor.
Unabhängig davon, ob der Bewertungsanlass gerichtlich, geschäftlich oder privat ist, gehe ich mit einem hohen Detailgrad ans Werk. „Mal eben schnell“ eine Immobilie bewerten, birgt zu viele Risiken einer Fehlbewertung, die letztendlich allen Beteiligten schaden könnte. Aus diesem Grund habe ich ein System entwickelt, mit dem ich bei jedem Auftrag sukzessive vorgehe:
- Besprechung und Identifizierung der Ziele aus Ihrem Bewertungsanlass
- Erstellung des daraus resultierenden Angebots
- Beauftragung
- Übersendung Ihrer Unterlagen und Prüfung auf Vollständigkeit
- Einholung und Ergänzung fehlender Unterlagen bzw. benötigter Informationen
- Durchführung des Ortstermins
- Erhebung und Analyse der Daten aus dem Erkenntnisgewinn im Abgleich mit der aktuellen Immobilien-Marktsituation
- Erstellung und Versendung des Verkehrswertgutachtens
Für die genaue Wertermittlung benötige ich Unterlagen, die mir in der Regel vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt werden. Sofern das nicht möglich ist, kann ich mit der Vollmacht des Auftraggebers die erforderlichen Unterlagen beschaffen. Das können je nach Bewertungsanlass folgende Unterlagen sein:
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) der Liegenschaft, wenn Eintragungen in Abt. I und II bestehen, die dazugehörigen notariellen Verträge
- Baurechtliche Informationen – Bauantrag, Baugenehmigung, Bebauungsplan
- Zusammenstellung der Flächen- und Raumangaben, Berechnung der Wohn- und Nutzflächen
- Berechnung der Bruttogrundflächen und des Bruttorauminhaltes
- Maßstäbliche Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Nachweise über Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen der letzten 10 Jahre
- Mieterübersicht und bestehende Mietverträge, letzte Mietanpassung
- Aufstellung der Bewirtschaftungs- und Betriebskosten
- Behördenauskünfte; Auskunft über Erschließungsbeiträge, Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch, Auszug aus der Liegenschaftskarte
- Bei Wohn- und Teileigentum; Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlung, Betriebskostenabrechnung
- Bei Rechten und Belastungen; Erbbaurechtsverträge, Eintragungsbewilligungen, Nachweis aktueller Erbbauzins
Verkehrswertgutachten. Geht es auch ohne?
Nicht jeder Anlass benötigt ein ausführliches Gutachten. Die Preisfindung z.B. für ein Haus im An- bzw. Verkaufsprozess im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bedingt kein Gutachten. Die Wertindikation ist hier das Mittel der Wahl. Ich beschränke mich hier auf das Wesentliche und verzichte auf detaillierte Ausführungen. Damit werden Zeit und Kosten gespart und der Zweck, den Marktpreis zu ermitteln, wird erfüllt. Die Wertindikation erfüllt eigene Zwecke und nicht den Bestimmungszweck zur Vorlage bei Dritten. Im Zuge der Wertindikation ist ein Ortstermin zwingend notwendig.
